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代表委员建言献策安居大计

发布时间:2019-08-16 20:04:13

  证券时报两会报道组

  本报讯 “居者有其屋”,“安得广厦千万间、大庇天下寒士俱欢颜”,自古及今,中国人对住房一直有着近乎精神皈依般的情感。随着上个世纪九十年底住房制度改革开始,特别是近几年,房价居高不下成为老百姓常谈常新的话题。如何解决广大中低收入家庭的住房问题,成为摆在政府面前的一道难题。由逐步解决中低收入家庭的住房问题到高收入家庭住房问题通过市场解决,从普通商品房到廉租房、限价房,政府对住房的调控思路越来越清晰,也越来越倾向于主要通过市场来解决。

  在今年的两会上,围绕如何解决“夹心层”的住房问题,廉租房、限价房、小产权房等问题,代表委员们纷纷建言献策。

  多渠道筹集廉租住房资金

  温家宝总理在2008年政府工作报告中提出“今年中央用于廉租住房制度建设的资金68亿元,比去年增加17亿元”。廉租住房保障资金首次写入政府工作报告。此外,政府工作报告还提出,地方各级政府都要增加这方面投入。截至2007年底,我国累计有95万户低收入家庭通过廉租住房制度改善了住房条件。

  全国政协委员、山东经济学院房地产研究所所长郭松海表示,目前在廉租住房建设和管理方面,还存在一些比较突出的问题:其一,廉租房建设资金短缺;其二,受惠对象的界定不清;其三,廉租房管理上存在缺陷,特别是廉租房的物业管理服务费缴纳等问题突出,影响到小区生活和谐。郭松海建议:1、多渠道筹集廉租住房资金。要严格落实以财政预算为主、住房公积金增值收益为辅的廉租住房资金筹措机制,确保土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设。2、大力扩展廉租房源。国际上廉租房占住房存量的比重,一般在5%左右。但目前我国的状况远低于这一比例,为此,要大力扩展廉租房源:一是兴建廉租住房。主要在普通商品房、限价房、经济适用房项目中按照一定比例配建,建好后由政府回购纳入廉租房源;开发商以抵扣土地出让金的形式获得建设成本补偿。少部分廉租房可采取集中建设方式。二是建设青年廉租公寓。 三是通过社区平台,把私房出租纳入政策性租赁住房体系;参考国外的住房政策,给予符合相应标准房屋的出租人以减免房租收入税及相关费用的优惠;与此同时,也可以降低承租人的居住成本。 、加强廉租房的管理。考虑到配租对象的经济承受能力有限,廉租房小区物业管理费,可按 普通住宅小区物业管理最低一级收费标准计收,其差额部分由政府财政补贴。

  全国人大代表、安徽省工商联副主席何帮喜认为,廉租住房房源严重不足、保障资金不足、保障机制基础不扎实、廉租住房管理存在漏洞、一些地方政府片面追求GDP的政绩观没有根本转变,这些都成为落实城市廉租住房制度“拦路虎”。

  公布土地均衡供应规划

  全国政协委员、中国海外集团有限公司副董事长孔庆平认为,住房价格增长过快主要在于三个方面的原因:住房需求大、增长快;流动性过剩;土地供应不均衡,土地使用效率不高。在这三大问题中,住房需求由于人口基数过大,解决起来需要几十年的较长时间;针对流动性过剩,中央决定实施从紧的货币政策,这一问题的解决只是时间问题,因此,土地供应不均衡就成为解决住房价格增长过快的关键点。

  孔庆平建议,政府如何既主动调控房地产市场,又能够保持房地产市场按照自身规律有序发展,关键是政府主动调节土地供应环节,政府主动调节土地供应的方法是根据各地房地产市场供求关系现状和未来发展趋势的变化,制定出均衡供应土地的五年规划,并详细列明每年土地供应总量、供应区域、供应时间、每幅地块的规划条件及开发要求等,这个计划年初公布,根据年度住房供求关系变化,每年进行滚动修订,修订后的土地供应计划也应在年初公布,房地产公司会根据土地供应计划来制定各地区的发展战略与策略,不再为囤积土地而处心积虑,节省开发商成本;居民也可以根据政府土地供应计划来规划自己的买房计划,不会因房地产市场的无序变化而惊慌失措,出现恐慌性购房。

  此外,全国政协委员田在玮等人认为,当前房地产市场仍处于高度敏感期,影响因素较多,发展走势存在很多不确定性,房价上涨具有长期性,当前任务是要加强调控工作的科学性,一方面继续着力解决结构性矛盾的同时,要通过增加中低价位、中小户型住房用地的供应,以及加强对已供土地进入开发的督察,增加市场有效供给,妥善解决好住房供求总量关系,防止房价过快上涨。同时,也要高度重视和密切关注部分城市成交量阶段性下降可能引发的房价变化趋势,加强对市场预期的正确引导,释放正常住房消费,避免市场的大起大落而影响整个房地产行业的健康发展。

  发展“经济租赁房”REITs基金

  在住房改革的实践中,廉租房建设遇到了来自房源和资金两个瓶颈,供应远远无法满足需求。传统意义上的廉租房制度是针对住房特别困难的最低收入家庭而实施的一种社会救助,传统意义上的经济租赁房则是指提供给房屋被拆迁群众的临时性住房,上述两项房源主要是腾退的旧公房,数量相当有限,缺乏市场化运作和金融支持,发展滞后。

  全国政协委员、全国工商联副主席、科瑞集团董事长郑跃文建议,积极发展“经济租赁房”REITs基金,探索解决低收入群体住房困难的新途径。首先,扩大“经济租赁房”的概念和服务对象。“经济租赁房”的概念应该包括传统意义上的廉租房和租赁房,“经济租赁房”的服务对象除了包括最低收入家庭外,还应涵盖更为广泛的其他低收入群体。“经济租赁房”、经济适用房、商品房,应该成为满足低收入家庭、中低收入家庭和中高收入家庭住房需求的“三驾马车”。第二,积极引入REITs基金,推动“经济租赁房”建设。我国用于经济租赁的房屋,资金来源主要是银行贷款。RE-ITs本质上是一种证券化的产业投资基金,是一种非常成熟的金融工具,被视为股票、债券、现金之外的第四类资产。发展REITs不仅能为经济租赁房建设开辟新的融资渠道,而且可以为普通百姓提供一种崭新的理财工具。

  郑跃文建议从7个方面规范“经济租赁房”REITs基金的试点和运作。第一,确定适当的基金规模,试点规模建议在20亿元左右。第二,采用公募方式募集资金。第三,采用公司型组织形式,可由政府与专业房地产基金公司组建合作公司,负责经济租赁房的开发建设。第四,采用开放式REITs提高投资收益率。开放式REITs的收益主要来自于经济租赁房的租金收入和按一定比例配置的商业用房的租金收入。第五,采用阳光化管理。第六,确保合法使用土地,满足资产证券化有关法律对土地、不动产的规定和要求,使开发的“经济租赁房”资产能够打包上市,发行REITs、收回投资。最后,提供必要的财政税收优惠政策。

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