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不动产投资房屋出租如何规避风险

发布时间:2019-08-16 19:05:45

  房屋出租管理很有必要,因为这不仅可以让房东规避诸多风险,还可以减少一些不必要的损失。如何做到到安全出租?其关键是做好预防工作,诸如做好租赁登记备案等工作。 一般来说,在整个房屋出租过程中,都存在各种各样的风险,这需要房东认真对待,以避免给自己带来巨大的损失。想必房东最为关注的风险是无法收到房租,比如租客借故拖欠、故意赖账等。这种风险与自身经济利益密切相关,因此最受房东关心不难理解。但除此之外,还包括租客滥用房屋、租客违法乱纪而让房东遭受连带等,这都会给房东带来不小的损失。 六大风险不可不防 根据之前出现得比较多的问题,发现在房屋出租过程中,主要会面临租金无法收取等六大风险。 不过专业人士表示,其实这些风险完全可以规避。当然,其前提是必须提前做好预防工作。在此需要说明的是,为了让自己的权益得到保障,房东应该在房屋出租之后,主动对租赁合同进行登记备案,并取得《租赁许可证》,切不可因为嫌麻烦而省却了这个步骤,以免因小失大。 风险一:租金无法收取 收不到租金的情形最为普遍,所以这也是房东最为关心的一个问题。 【情景再现】租客以各种理由拖欠租金,并不断向房东吴先生做出口头承诺,等到自己手头上宽裕之后就马上补齐,但突然有一天,租客的再也打不通了,连同他一起消失的,还有6个月的租金。 【见招拆招】一定要在房屋租赁合同中约定包括拖欠租金的违约条款。在租赁合同中就约定,如果出现拖欠房租达2个月以上的情形,房东可以终止租赁合同,并要求租客赔偿损失。对于熟知的租客,有些房东可能会碍于情面而不愿“贴身紧逼”,但也要掌握一个度,如果拖欠时间超过了 个月,而不能给出具体理由,则应当机立断。 风险二:房屋不当使用 房屋遭到滥用,比如改变了居住用途,或者私自进行改装等,这都会让给房东带来意想不到的风险。 【情景再现】家住南京的刘女士在上海有一套住房,每次都是租客主动把租金打到她的卡上。一次偶然机会来上海,发现自己的房子已被租客私自改装成了群租房。 【见招拆招】对于本地的房东来说,一定要勤快一点,只要有机会,必须到出租房屋去巡视一番,以防止房屋被不当使用。就北京、上海、广州这三大一线城市来说,由于房租过高,群租现象比较严重,因此滥用的方式主要为私自改装成群租房。据了解,目前各地都禁止群租行为,触犯将受到处罚,如上海最高处以 万元的罚金。 风险三:连带法律 租客如果做出违法乱纪的事情,房东也会受到牵连。 【情景再现】余先生还曾为自己找到了好租客而感到庆幸,这位租客付房租很是爽快,从不拖欠。但有一次,楼下邻居向于先生反映,这位租客经常带一些不三不四的朋友回来,为了避免“引火上身”,余先生主动终止了租赁关系。 【见招拆招】根据公安部门对流动人口管理的要求,要在全国建立出租房屋备案制度,出租人也会因此要承担相应的治安,并实行倒查和追究。因此这就提醒房东,必须加强对出租房屋的管理,万一在自己的出租房屋内发生了违法乱纪行为,房东将承担相应的法律。也注意到,一些不法分子在出租房屋中干出违法勾当,比如制毒贩毒、窝藏逃犯等。因此房东要做的就是一定要求租客配合在警署申领《房屋租赁治安许可证》。 风险四:租客“恶意添附” 在征得房东同意的前提下,租客代为装修,但这其中往往会出现“恶意添附”的情形。 【情景再现】因为自己被公事缠身,马女士便委托租客更换淋浴器。等到马女士见到账单时不由得疑窦丛生,一只质量很一般的淋浴器居然花了两千多元。 【见招拆招】租客往往会在取得房东同意的前提下,在装修或者更换设备过程中,利用 证明自己购买的质次价低的添附物价值很高,或是将一些没有价值的产品故意进行添附来骗取补偿等手段。对此,律师建议房东应该与租客明确约定添附物种类、价值以及补偿标准等,并对装修或者设备更换过程进行尽职调查,以保护自己合法权益不受侵害。 风险五:成为“吸血鬼” 为了租客方便,有些房东会代为安装固定,这也要当心,以免自己承担巨额话费。 【情景再现】当租客向陈先生提出在出租房屋中安装固定时,他没有答应对方的要求,因为他感到这有很大的风险。 【见招拆招】有些出租房屋内房东提供宽带,而目前宽带与固定是捆绑在一起的,因此房东应该采取一些必要措施,建议将家中取消或者停机保号,防止成为心怀不轨之人利用的漏洞。目前国内不断爆出有犯罪团伙利用他人身份证办理卡恶意拨打海外声讯牟取暴利的报道,因此不建议安装。如果租客确实出于需要而安装,可以要求租客利用自己的身份证重新申请,相关费用并不高。 风险六:灭失风险不得不防 灭失风险是一种极端情况,但如果是因为自身原因造成,则应该由自己来承担。 【情景再现】当租客向阮先生反映近期线路出现打火现象时,他马上请电工对电路做了一次全面检查,发现线路出现了老化迹象,于是进行了更换。 【见招拆招】应该重视租客所反映的情况,比如电路、煤气管路老化问题,这容易引起火灾,导致灭失风险出现。因为在一般情况下,房东应履行对出租房屋的维修义务,保证租客对该房屋正常使用安全。在租客对房屋正常使用中因房东的过失而造成房屋灭失和损失的,将不承担赔偿。

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